●●●不良資産から優良資産へ

●　貸宅地のような不良資産から優良資産への組替え

　貸宅地は収益性が低いため次の方法により優良資産への組替えが可能です。

�@借地権と底地の等価交換
借地権と底地を等価交換することにより借地関係を解消することができます。ただし他に土地等がない場合は地積や建物の配置、道路付け等の条件に左右されます。

�A底地の売却
底地を第三者に売却する場合と借地人に売却する場合があり、第三者に売却する場合は通常「底地買取業者」への売却が考えられますが、相当買い叩かれる可能性があります。借地人に売却する場合は、完全所有権になるという意味で理想的ですが、借地人の購買力に左右されます。

�B借地権の売却
借地権を第三者に売却する場合と地主に売却する場合があります。第三者に売却する場合は底地の場合と同様に市場性問題があり、更に名義書換料が発生するため、専門家のアドバイスが必要になります。地主に売却する場合は、底地と同様に地主の購買力に左右されます。

�C完全所有権として借地権と底地の同時売却
完全所有権として借地権と底地を同時に売却する場合、例えば、ディベロッパーや建売業者等に売却することが考えられますが、土地本来の経済価値に見合った価格で売却できる可能性が高いので地主と借地人にとって経済的メリットは大きいと思われます。ただし借地人が住居や店舗等として建物を利用している場合は、その代替地を探す必要が生じます。

�D地主と借地人が共同でビルを建てる場合の立体交換
一般的に地主と借地人が共同でビルを建てることは現実的ではないので、通常ディベロッパー等が当該土地上にマンションを建設し、土地所有者は土地価格に見合った分のマンション専有床を受け取る等価交換の方法が考えられます。この場合、事前に底地と借地権の価格割合を決めなければなりませんが、借地人が住居や店舗として利用している場合は、仮住居や仮店舗の補償や営業補償を考慮する必要があり、専門家のアドバイスをお勧めします。